在出席由山东南郊集团聊城三庆置业有限公司和山东博雅投资咨询有限公司联合举办的“房地产市场走向分析与投资策略”研讨会时，北京大学房地产发展研究基金中心、北京大学人居环境中心研究员、山东博雅投资咨询有限公司总经理刘艳女士接受了聊城房产网记者的专访。

刘艳女士认为房地产市场的宏观调控会给像聊城这样的三四线城市的中小开发商带来很大的资金压力，中小开发企业必须积极的“走出去”和“请进来”借助外力破解资金瓶颈，否则肯定会面临资金链断裂的危险，这只是一个时间的问题。而在调控中大的房产企业则可以选择让自己的产品多元化，积极参与当地的保障性住房建设，来整合资源优势，借力调控做大做强。

关于购房者最佳的购房时机，刘艳研究员认为普通购房者最佳的购房时机就是现在。因为一方面土地成本占房地产总成本的60%以上，随着地价的上涨，房价上涨是必然的，渴望房价大幅下降是不切实际的。随着土地资源的稀缺性越来越明显，房价上涨是必然的。另外，就目前的中国房地产政策来看，对于普通购房者来讲，没有建立比较优良的政策平台。面临可能会推行限购这样的政策预期，刚性需求者越早出手越好。

以下为文字实录：

聊城中小开发企业应该积极“走出去”和“请进来”化解资金压力

聊城房产网：各位网友朋友，今天我们非常荣幸邀请到北京大学房地产发展研究基金中心研究员刘艳女士接受我们的采访，刘艳女士你好：

刘艳：你好

聊城房产网：我们都知道这一轮的宏观调控在信贷方面不管是从银行的信贷政策还是从加强预售监管，中小企业面临的资金压力是空前的，在这种情况下，像聊城这样的三线城市的中小开发企业，如何破解资金瓶颈，在融资渠道上面如何选择呢？请刘艳女士给我们解答一下。

刘艳：你好，我想可以从两个层面上去回答这个问题。第一个就是从国家政策上面来讲，收紧银行贷款等一系列收紧银根的措施，他的目的不是为了压制企业的发展的，他的目的还是为了调节房地产市场这种过热的现象，他的初衷在此。但是企业也的确面临资金紧张的现实问题，那么从企业来讲的话，特别是像三线城市这种地方性的房地产开发商来讲的话，他们最好的策略就是“走出去”和“请进来”。

所谓“走出去”就是说他们必须勇敢地采取一些新的融资的方式，特别是直接融资，第一是基金，第二个是信托。从基金来讲的话，他是房地产开发企业发起融合跨省份的资金向他靠拢，这是一种。但是像这种走出去的融资方式需要自己有很强悍的这种资金团队，因为大部分的房地产开发企业没有设置像战略融资部这样的专业团队去运作，要学会去整合外省市的优势资源，比如像北京、上海一些一线城市的一些运作比较成功的融资模式、融资服务和融资运作团队。

比如像博雅以北京大学、山东师范大学等一系列优势资源项目的整合平台，我们去借助它，实际上起到的是一个四两拨千斤的作用。博雅选择在山东作为一个新的战略发展平台也是基于这样的考虑，希望给山东从人民到政府能够做出一个非常大的贡献。

同时他也可以“请进来”，那么所谓的请进来就是他不要拒绝合作，不要怕别人去抢占我们本地的市场。很多的一线的开发商希望到三线城市来开发，来进行新的投资，那么我们不妨就利用他们的这种需求，这叫各取所需吧。你希望大的开发企业来与你合作首先可以解决你的资金问题，至少可以解决资金担保问题；第二个还可以优化你的经营团队、优化你的经营水平；第三个呢是你并没有远离你的经营范围，你有你的这样一些优势在里面。就是各得所需，各自发挥各自的特长。所以呢，真的不动在这里等的话，等靠要，或者寄希望于政策什么时候能够缓解，那只能说死的更慢一点，最终的结果还是资金链会断裂，这是对第一个问题的回答。

聊城本地开发企业应积极参与保障性住房建设 整合自己的投资组合

聊城房产网：刚才我们提到中小企业可能需要走出去和请进来，但我们聊城本地的一些大的房产企业，如何在这一轮的调控中把握住机遇，借力调控做大做强呢？

刘艳：借力调控，看借的是调控那一部分的力。之前我也谈到，关于保障性住房这一块，其实保障性住房，他的确不适合中小企业去参与，但他对大企业来讲，特别是在地方国企背景的这样的一个企业，他参与进来的话，实际上是一件利国、利民、利己的一件特别好的好事。因为他可以利用企业运作的模式，搭建一种非常高效的融资平台，同时又可以利用政府这样的背景，来完善自己在保障性住房在质量、分配等制度上的配合性，带有一定的公益性。所以他应该增加这样一个投资性的组合，不要老是在市场上去与其他企业争商品房的市场。对吧，我们不过是把我们单体的这样一个项目的销售变成了大规模的规模效益来体现，我觉得这应该是一个非常优良的也发挥自己优势的一种选择。那么他的融资来讲的话，银行贷款他也不是说是一点也贷不到，相比较中小企业来讲，还是有一定优势的至少；然后他还有很多像也可以运作一些基金什么的，但是呢国有资金她可能受到《国有资产管理法》的规范，他们想做基金的话还是比较困难的。所以呢，他们更多的是通过调整自己的投资组合，与政府合作搭建带有政府背景的平台，产品多元化。不要与商品房市场争利，实际上于己、于人对整个市场都没有什么好处。

刚性需求购房者最佳的购房时机就是现在

聊城房产网：另外，我想代表各位购房者提问一个问题，目前来看房地产开发企业面临资金瓶颈，建设比较缓慢，购房者陷入一种观望状态，您认为这种观望态度什么时候会结束，或者您认为什么时候才是最佳的购房时机，金九银十会出现拐点吗？

刘艳：我先回答最后一个问题，最佳的购房时机，如果说实话的话，就是now，现在！如果你能买，你就去买，你不能买你是另外一种意义上的观望。观望有两种，一种是持币观望，还有一种是真的观望，他没有办法，他只能说是去等，等收入增加，等房价所谓的更降一些。但是一旦像这些涨得特别快的城市以北京为例，他虽然说是一线城市，但是他的房地产价格已经从原来的10000，现在涨到现在的30000，以及40000像四环以里这种状态。你想渴望让他回到一万之内这个可能性是非常小的，因为土地他是不断稀缺的，我们知道土地成本在里面占了很大的比例，你说用现在的土地出让金回归到原来的价格水平，这肯定是不太现实的。因为我国的土地出让金占到房地产投资成本的60%，对吧。建安成本可能在5年、6年保持一个相对比较稳定，不考虑通货膨胀的情况下。购房来讲，从购房者的角度来讲的话，如果你有钱，或者说你有足够的首付，的确你有刚性需求，我觉得还是要现在出手，毕竟好歹现在是没有快速的增长，一直再涨。

对于一些有投资性需求的人员呢，他可能实际上是持币观望人中最大的群体，他为什么持币观望，而不是把这些前投入到别的地方，实际上是另外一个问题：他的投资也存在一个很大的需求。因为你说你投股市，开着奥迪进去开着奥拓出来；投车市，像北京不让你买了，他的钱需要一个出口。所以就是说在现在的政策情况下，如果你能买，实际上你是排斥了别人那些一样有收入水平人的优势在里头。我觉得如果能买的话还是买，但是不要过度的迷信房地产，因为房地产如果说从你的回报周期来讲的话的确它已经不是你最佳的靠投资炒房这样的去挣大笔的钱（的最好选择），这个时代也过去了。刚性需求的人还是要买，最关键的要看政府制度平台的搭建。如果说他的政策能够鼓励有刚性需求的人去购买，那实际上这是一个优良的制度；如果说一刀切，像所有的限购以户口为标准、以社保为标准，你在北京像这样的大城市，你在打工了五年、十年，你做出了不可磨灭的贡献，然后突然告诉你不能买房子，这个实际上是一个政策公正问题。如果没有公正来讲的话，所有的公平实际上就是一刀切，不存在公平问题。总之，要想买房，越早买越好。