第四十二条  实行物业管理项目经理执业信用备案制度。市物业行政主管部门负责建立统一的物业管理项目经理名册。

    物业服务企业应向受托管理服务的物业项目委派指定项目经理作为负责人。除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职注册。

    物业服务企业指定或者更换项目负责人的，应当及时告知业主并报县（市、区）物业主管部门备案。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

    第四十三条  物业服务收费区分不同物业类型分别实行政府指导价和市场调节价。推广物业服务分项分等级的“菜单式”收费机制，尊重业主的自主选择权。

    普通商品住宅的物业服务费实行政府指导价，由市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准，未成立业主委员会的，由建设单位与选聘的前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定，并列入购房合同中；已成立业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意和物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内，根据选择的服务等级、服务质量、服务成本等因素协商确定。

    其他物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会或者业主、物业使用人与物业服务企业约定。

    第四十四条  已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

    第四十五条  物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

    物业服务企业依约履行合同义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。对于拒不缴纳物业服务费的业主，业主委员会应督促其缴纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。

    第四十六条  物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉；要引导物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和行业监督作用，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度。

    物业服务行业协会可以根据物业服务项目类型、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

    第五章 物业的使用与维护

    第四十七条  住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照有关规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼宇显著位置公示。

    物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并有权依照管理规约或装饰装修服务协议的有关约定，阻止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

    第四十八条  建设单位出售物业管理区域内的车库、车位的，应当在出售前办理车库、车位预售许可或者销售备案手续。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

    建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本物业管理区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本物业管理区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。车库、车位租赁费的标准按照价格主管部门会同物业主管部门制定的政府指导价格确定。

    业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

    第四十九条  占用物业管理区域内道路或者其他场地停放车辆的，应当缴纳车位场地使用费，收费标准由业主共同决定。车位场地使用费属于全体业主所有，主要用于停车场地的管理、维护以及补充业主大会和业主委员会的活动经费。

    第五十条  利用物业管理区域内共用部分设置户外广告或者从事租赁经营活动产生的收益，其分配应当由业主共同决定。未作出决定前，可以用于补充专项维修资金或者用做业主大会和业主委员会的活动经费。

    第五十一条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当与业主签订服务合同，并服务到最终用户，保障服务质量。

    物业服务企业应积极协助业主与相关专业经营单位签订专业经营服务合同。物业服务企业接受专业经营单位代收专业经营服务费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，且不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以业主欠缴物业服务费为由限制或者变相限制专业经营单位提供服务。

    第五十二条  本办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由市人民政府另行制定。

    对列入市、县（市、区）旧住宅区改造范围的，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

    第五十三条  建设单位应当按照国家、省有关规定的保修期限、范围，承担所销售物业的保修责任。

    在保修期间，建设单位未按规定履行保修义务的，业主、业主委员会、社区居民委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

    第五十四条  物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时修复，相邻业主应当提供便利。

    第五十五条  物业保修期满后，物业管理区域内共用部分及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。维修费用经业主共同决定后，在专项维修资金中列支。

    本办法实施前未缴纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集额百分之三十的，业主委员会或者社区居民委员会应当通知相关业主补缴或者续筹。补缴或者续筹的比例和方式由业主共同决定。

    第五十六条  物业管理区域内共用部位、共用设施设备发生以下情形时：

    （一）屋面防水渗漏严重危及人身财产安全；

    （二）电梯因故障停运危及人身安全；

    （三）高层楼宇二次供水设备故障导致供水中断；

    （四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

    （五）消防系统出现功能障碍。

    经过房屋安全鉴定机构鉴定确认后，应立即进行维修或者更新。物业服务企业或者相关业主在征得业主委员会或者社区居民委员会同意后，可以直接组织实施维修或更新。维修工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应持经过审计的工程决算书和工程验收合格证明到维修资金管理机构办理划转维修资金手续。物业服务企业或相关业主未按规定及时实施维修或更新的，维修资金监管机构可以组织代修，维修费用在物业管理区域内公示后，从相关业主专项维修资金中列支。

    第五十七条  业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

    业主转让物业的，应当与物业服务企业、有关专业经营单位结清服务费用。

    第六章 社区物业管理

    第五十八条  社区物业管理工作，要按照“县（市、区）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，物业主管部门指导，以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，要充分发挥社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。

    第五十九条  县（市、区）政府、办事处（乡镇）、社区居委会要把物业管理工作纳入社区建设。对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区（楼），要组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修；无主管单位的由辖区办事处组织落实，发生的费用由业主承担。对居住分散的住宅楼，要进行划片整合管理。

    第六十条  建立市、县（市、区)、办事处（乡镇）三级物业管理工作考核机制。县（市、区）、办事处（乡镇）要细化目标责任，将物业管理纳入政府部门绩效考核体系，物业管理涉及的政府部门、相关专业经营单位及其主管部门，是物业管理工作考核的主要责任人。

    第六十一条  物业管理、行政执法、公安消防、城乡规划、环境保护等部门应建立相关违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内公布投诉联系电话，对举报的违法行为要及时作出处理。

    第六十二条  实行物业管理联席会议制度。

    物业管理联席会议制度由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

    第六十三条  物业管理联席会议主要协调下列事项：

    （一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

    （二）物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题；

    （三）物业管理区域内发生的突发事件；

    （四）物业管理与社区管理的衔接和配合；

    （五）需要协调的其他物业管理事项。

    第六十四条  业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

    第六十五条  有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

    第七章 法律责任

    第六十六条  违反本办法规定的行为，有关法律、法规已设定处罚的，按照其规定执行。

    第六十七条  违反本办法有关规定，物业服务企业未按照规定报送物业服务合同、信用档案信息、统计报表等相关资料的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可依据《山东省物业管理条例》处以三千元以上一万元以下的罚款。

    第六十八条  违反本办法第二十一条，建设单位不履行交接义务的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可依据《物业管理条例》处一万元以上十万元以下罚款。

    第六十九条  物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

    （一）在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；

    （二）未按照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的；

    （三）未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的；

    （四）挪用物业质量保修金和专项维修资金的；

    （五）未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的；

    （六）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；

    （七）其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。

    第八章 附 则

    第七十条  本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

    本办法所称业主大会，是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

    本办法所称业主委员会，是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

    本办法所称全体业主，在成立业主大会后是指业主大会。

    本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

    本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设，且建筑区划内住宅物业建筑面积占物业项目总建筑面积不低于百分之五十的居住区或居住组团。

    本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

    第七十一条  物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市物业行政主管部门制订。

    第七十二条  保障性住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理办法，由市人民政府另行制定。

    第七十三条  本办法自2012年   月   日起实施，有效期为5年。2000年9月4日聊城市人民政府印发的《聊城市城市住宅小区物业管理办法》（聊政发【2000】98号）同时废止。